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NOTIZIE

Atti notarili, planimetrie e intestatari catastali (parte 2)

June 8th, 2010

La manovra finanziaria del 31 maggio pone un tassello importante nell’aggiornamento del catasto. Dopo aver seminato il panico per una giornata tra gli operatori giuridici, ed essersi potenzialmente presentata come un nuovo elemento di freno nel già sofferente mercato immobiliare, la normativa, con poche correzioni e letta nell’integrità del suo contesto, sembra sufficientemente coerente e rivela un obiettivo chiaro: quello di creare corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle della conservatoria, e riserva ai notai il decisivo compito trainante. Anzi, per dirla tutta, la pubblica amministrazione si sgrava in parte del compito di procedere all’allineamento dei dati (nel senso della corrispondenza tra catasto e conservatoria) e lo delega in outsourcing ai notai.

Facendo una premessa per i meno esperti, diciamo che la conservatoria dei registri immobiliari è l’ufficio da cui risultano tutti i passaggi di proprietà, e quindi quello che certifica la proprietà degli immobili o l’esistenza di altri diritti reali (l’usufrutto, per esempio) sugli stessi. Il catasto è invece l’anagrafe degli immobili: da esso dovremmo conoscere i loro elementi identificativi, leggere il disegno della loro consistenza e trovare il corretto intestatario. Quando l’intestatario è sbagliato non vi è un problema di titolarità dell’immobile (proprio perché la proprietà viene identificata attraverso la conservatoria) ma circola comunque un elemento di inesattezza e confusione. Un tempo, il grande ritardo nell’aggiornamento dei dati era la disdicevole regola. Ora è diventato l’eccezione, grazie alla meccanizzazione, che impone l’effettuazione della voltura (l’intestazione catastale) contestualmente alla trascrizione in conservatoria. La normativa tende a completare l’ammodernamento del sistema, e fa obbligo ai privati di garantire la corrispondenza dei dati ipotecari e catastali. Soprattutto la rende tempestiva in occasione dell’atto di trasferimento. Benchè l’interpretazione del decreto sia ancora ricca di aspetti opinabili (che si spera vengano meglio definiti in sede di conversione del decreto), sembra di poter dire che le correzioni alle inesattezze catastali che prima dovevano essere apportate a seguito dell’atto di trasferimento debbano ora essere anticipata a prima del trasferimento, diventandone in qualche modo una condizione.

Andiamo allora a leggere la normativa che riguarda gli atti notarili. Essa è  contenuta nel comma 14 dell’articolo 19.

“ All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 sono aggiunti i seguenti commi:

1-bis. Gli atti di cui al comma 1 devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

1-ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Al comma 16 si precisa che tali disposizioni si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.

Dal punto di vista pratico, sembra a questo punto certo che con la definizione di intestatario debba intendersi il titolare dei diritti (è solo nel secondo comma che si parla di “intestario catastale”). Quando dunque si stipulano contestualmente una compravendita e il mutuo che finanzia l’acquisto, la dichiarazione nel mutuo può tranquillamente essere resa dal mutuatario che ha appena acquistato, benchè evidentemente intestario catastale sia ancora il suo venditore.

Non vi è  alcun obbligo di allegazione della planimetria catastale (benchè  sia presumibile che la prassi tenderà ragionevolmente a orientarsi nel senso dell’allegazione).

Dal punto di vista oggettivo, sembra che la norma riguardi tutti i fabbricati, anche quelli ex rurali che hanno perso i requisiti di ruralità e i fabbricati urbani non accatastati. Siamo invece fuori dal campo applicativo per i fabbricati non ultimati, per i quali non c’è obbligo di deposito della planimetria catastale.

Per quanto riguarda l’obbligo di preallineamento da parte del notaio, sarà sicuramente possibile la stipula con cui, contestualmente, si crea il presupposto per l’allineamento. Il caso tipico è quello del bene proveniente da una successione, quando con la vendita dell’erede il notaio procede alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

IL NOTAIO

Abolizione libro soci per le s.r.l.

October 6th, 2009

Il libro dei soci delle s.r.l., tradizionale perno di alcuni momenti essenziali nella vita di quelle società, è stato abrogato con la legge 2/2009. La sua funzione essenziale consisteva nel rendere opponibile alla società l’iscrizione del nuovo socio, da inserire a cura dell’amministratore. La procedura era un po’ macchinosa, poiché dopo la cessione di quote avvenuta davanti al notaio questi doveva provvedere all’iscrizione dell’atto nel registro imprese, e successivamente l’amministratore effettuava la trascrizione sul libro. La misura è stata adottata per ragioni di semplificazione, ma in realtà ha portato con sé alcuni problemi, anche perché, con un’inspiegabile sdoppiamento, il testo di legge prevede che, a questo punto, il socio sia tale, nei confronti dei terzi, dopo che il suo acquisto è stato iscritto al registro delle imprese ma, nei confronti della società, possa invece vantare la qualità di socio dal momento in cui la domanda di iscrizione è stata presentata (deposito del titolo presso il registro delle imprese).
Da questo discende il concreto rischio che gli amministratori non sappiano più a chi mandare la convocazione dell’assemblea, con il rischio di invalidità della stessa. In verità, ci sono anche altre questioni, ma non è questa la sede per svilupparle. Alla luce di questa difficoltà, oltre che per un certo abitudinario conservatorismo degli operatori, molti dei primi statuti successivi alla modifica hanno previsto l’istituzione di un “libro soci volontario”, che svolgeva le medesime funzioni di quello prima obbligatorio. Era stato questo pure il suggerimento del Consiglio Nazionale del Notariato, mentre la Circolare Assonime (uno dei commenti più puntuali alla nuova normativa) aveva considerato il libro soci volontario una ridondanza. Ma ecco che la giurisprudenza approccia al problema in maniera ancora più rigorosa: il libro soci non solo non sarebbe più obbligatorio, ma sarebbe addirittura vietato.
Questo ha stabilito il registro delle imprese del Tribunale di Verona, qualificando come inderogabile i nuovi articoli 2740 e seguenti, modificati dalle legge 2/2009. Il Tribunale ha ritenuto che in questo modo si possa attuare la trasparenza dei passaggi nelle partecipazioni sociali. In realtà, il libro soci è integrativo ma non sostitutivo del registro delle imprese, dunque non pare di pregiudizio alla trasparenza. Ma a questo punto è probabilmente il caso di mettere in soffitta il vecchio strumento e introdurre altri tipi di clausole che vengano egualmente incontro alle esigenze delle s.r.l.

APPROFONDIMENTI

Circolare 31E - E il fisco allarga le maglie della prima casa

Sarà  l’aria di crisi che rende più indulgenti, certo è che con la circolare 31/E del 7 giugno l’Agenzia delle Entrate ha adottato, in materia di normativa per l’acquisto agevolato della prima casa, una serie di interpretazioni favorevoli ai contribuenti. In particolare essa stabilisce che a) Quando viene comprato un box di pertinenza si può applicare la tariffa agevolata del 3% anche se l’immobile che viene acquistato è stato comprato senza agevolazioni, anteriormente al 1982. Fino ad oggi, invece, l’agevolazione veniva riconosciuta per l’autorimessa soltanto se anche il primo acquisto era stato effettuato con le agevolazioni ( e quindi mai se si trattava di acquisto anteriore al 1982, quando la normativa per l’acquisto della prima casa non era ancora stata introdotta). In linea con questa decisione, è riconosciuto l’acquisto agevolato pure per il box che venga abbinato a un fabbricato abitativo che all’epoca dell’acquisto era allo stato rustico. Questi immobili, sino al 1994, erano esclusi dall’agevolazione; 2) quando si compra un immobile destinato ad essere accorpato alla casa di abitazione, si può godere dell’agevolazione fiscale anche se il primo immobile, quello già posseduto, non era stato comprato con le agevolazioni (per esempio perché all’epoca del primo atto l’acquirente aveva altre case di proprietà). Si ricorda che sino ad oggi l’amministrazione riconosceva le agevolazioni solo se anche il primo alloggio era stato comprato con l’aliquota ridotta. In ogni caso si rammenta che il nuovo bene, risultante dall’accorpamento, non deve rivestire le caratteristiche di bene di lusso; c) il cittadino che, prima dei cinque anni dall’acquisto, vende in Italia l’immobile che ha comprato con le agevolazioni, può evitare la decadenza dalle agevolazioni anche ricomprando all’estero, se lì stabilisce la sua residenza e sempre che sussistano, tra gli stati, strumenti di cooperazione amministrativa per procedere alle relative verifiche. d) Infine la novità più significativa: immaginiamo che l’acquirente agevolato venda la sua abitazione prima che siano trascorsi cinque anni dall’atto notarile. E’ noto che la legge stabilisce la decadenza dalle agevolazioni godute al momento dell’acquisto, a meno che egli non ricompri una nuova casa nel termine di un anno. Ma cosa succede se, dopo avere comprato la prima casa, e durante la titolarità su questa, il soggetto ne compra un’altra come seconda? Ipotizziamo che la casa A, comprata come prima, nel 2007 sia a Torino. Che nel 2008 il signor X compri la casa B sempre nella stessa città, e che nel 2009 venda la casa A. Se la nuova casa C, che dovrebbe rimpiazzare la casa A, si trova pure a Torino il problema nascerebbe perché la legge per l’acquisto della prima casa richiede che chi compra come prima casa non abbia altre abitazioni nello stesso comune. Ma ecco l’interpretazione favorevole dell’Agenzia delle Entrate: una cosa è la legge per acquistare la prima casa, un’altra è la normativa per evitare la decadenza dalle agevolazioni. Quest’ultima non richiede espressamente che il contribuente possegga gli stessi requisiti che gli erano stati necessari per acquistare con l’agevolazione. Quindi, nell’esempio che abbiamo visto, ricomprare la casa C basterà in ogni caso a non decadere dall’imposta ridotta di cui si era beneficiato all’atto di acquistare la casa A. Ultima precisazione: tutto questo non vale relativamente al credito d’imposta. Infatti, in condizioni normali, il nostro signor X, nel momento in cui compra l’immobile C, potrebbe detrarre dall’imposta quanto aveva già pagato allo stato in occasione dell’acquisto di A. Senonchè, la fruibilità del credito d’imposta è subordinata al ricorrere degli stessi requisiti per l’acquisto agevolato, e quindi anche il non essere proprietari di una casa nello stesso comune. Quindi il fatto che il signor X abbia acquistato la casa B non lo danneggia nel salvarsi dalla decadenza ma lo taglia fuori dal credito d’imposta.