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NOTIZIE

Attestato di certificazione energetica: obbligo di allegazione

October 6th, 2009

Dal primo ottobre, in Piemonte, è tornato l’obbligo di allegare agli atti di trasferimento degli immobili l’attestato di certificazione energetica. Tale obbligo, previsto per la prima volta in tutto il territorio nazionale dal D.Lgs 192/05 del 19 agosto 2005, successivamente modificato ed integrato dal D.Lgs 311/06 del 29 dicembre 2006, era stato abrogato dalla Legge 6 agosto 2008 n.133, entrata in vigore il 22 agosto 2008, rivive oggi in alcune regioni.
In Piemonte, in particolare, è stato introdotto dalla Legge Regionale n.13/2007 del 28 maggio 2007 e reso effettivo dalle disposizioni attuative regionali approvate dalla Giunta Regionale il 4 agosto 2009. Rispetto alla vecchia normativa nazionale non è prevista la sanzione della nullità dell’atto, mentre è prevista una sanzione amministrativa, da euro 1.000 a euro 10.000, che colpisce il venditore ed è graduata sulla superficie utile dell’edificio.
Non si fa più differenza in considerazione delle date di costruzione e delle metrature: una volta che si procede a un trasferimento (nonostante la dizione normativa che parla di compravendita, qualsiasi trasferimento) è necessaria l’allegazione. Di più: siccome l’obbligo di dotazione dell’attestazione energetica viene ad esistenza con la fine dei lavori ed è condizione per la concessione dell’agibilità, si potrebbe pensare che la vendita della casa in costruzione si sottragga all’obbligo.
I primi orientamenti, invece, sembrano decisamente in senso contrario. Anche la casa in costruzione, a meno che non sia ancora allo stato di rustico, viene assorbita dalla disciplina che regola le formalità dei trasferimenti. Tra i vari, nuovi problemi da esaminare c’è anche quello relativo all’obbligo di far precedere l’attestazione energetica della singola unità immobiliare da quella del fabbricato condominiale del quale essa fa parte. Tale norma, tuttavia, è rivolta ai certificatori e non ai notai, e non prevede che all’atto di trasferimento vengano allegati entrambi i certificati.

IL NOTAIO

Abolizione libro soci per le s.r.l.

October 6th, 2009

Il libro dei soci delle s.r.l., tradizionale perno di alcuni momenti essenziali nella vita di quelle società, è stato abrogato con la legge 2/2009. La sua funzione essenziale consisteva nel rendere opponibile alla società l’iscrizione del nuovo socio, da inserire a cura dell’amministratore. La procedura era un po’ macchinosa, poiché dopo la cessione di quote avvenuta davanti al notaio questi doveva provvedere all’iscrizione dell’atto nel registro imprese, e successivamente l’amministratore effettuava la trascrizione sul libro. La misura è stata adottata per ragioni di semplificazione, ma in realtà ha portato con sé alcuni problemi, anche perché, con un’inspiegabile sdoppiamento, il testo di legge prevede che, a questo punto, il socio sia tale, nei confronti dei terzi, dopo che il suo acquisto è stato iscritto al registro delle imprese ma, nei confronti della società, possa invece vantare la qualità di socio dal momento in cui la domanda di iscrizione è stata presentata (deposito del titolo presso il registro delle imprese).
Da questo discende il concreto rischio che gli amministratori non sappiano più a chi mandare la convocazione dell’assemblea, con il rischio di invalidità della stessa. In verità, ci sono anche altre questioni, ma non è questa la sede per svilupparle. Alla luce di questa difficoltà, oltre che per un certo abitudinario conservatorismo degli operatori, molti dei primi statuti successivi alla modifica hanno previsto l’istituzione di un “libro soci volontario”, che svolgeva le medesime funzioni di quello prima obbligatorio. Era stato questo pure il suggerimento del Consiglio Nazionale del Notariato, mentre la Circolare Assonime (uno dei commenti più puntuali alla nuova normativa) aveva considerato il libro soci volontario una ridondanza. Ma ecco che la giurisprudenza approccia al problema in maniera ancora più rigorosa: il libro soci non solo non sarebbe più obbligatorio, ma sarebbe addirittura vietato.
Questo ha stabilito il registro delle imprese del Tribunale di Verona, qualificando come inderogabile i nuovi articoli 2740 e seguenti, modificati dalle legge 2/2009. Il Tribunale ha ritenuto che in questo modo si possa attuare la trasparenza dei passaggi nelle partecipazioni sociali. In realtà, il libro soci è integrativo ma non sostitutivo del registro delle imprese, dunque non pare di pregiudizio alla trasparenza. Ma a questo punto è probabilmente il caso di mettere in soffitta il vecchio strumento e introdurre altri tipi di clausole che vengano egualmente incontro alle esigenze delle s.r.l.

APPROFONDIMENTI

La decadenza dalle agevolazioni della prima casa

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1.    INTRODUZIONE
La nota II bis all’art. 1 della tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con il d.p.r. n. 131 del 26 aprile 1986, riconosce, a fronte di determinati requisiti, la possibilità di richiedere, per l’acquisto di un bene immobile, le cosiddette agevolazioni “prima casa”.
Tale trattamento di favore è stato introdotto per la prima volta nel 1982 con l’art. 1 della L. n. 168, probabilmente, allo scopo di incentivare i cittadini nell’acquisizione dell’abitazione; dopo vari rimaneggiamenti normativi si è giunti alla formulazione attuale secondo la quale gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969) e gli atti traslativi della nuda proprietà, di usufrutto, uso e abitazione sono assoggettabili alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta o all’IVA agevolata, sempreché gli acquirenti siano nelle seguenti condizioni:
- risiedano o  intendano trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato;
- non siano titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- non siano titolari, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata richiedendo le agevolazioni di cui all’art. 1 della tariffa prima allegata al Testo Unico imposta di registro.
I requisiti di cui sopra spettano, per l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intenda trasferirla. Si considerano pertinenze, le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, atte a “servire” l’alloggio che contemporaneamente si acquista o che si è precedentemente acquisito.
In questa sede ci occupiamo della cosiddetta “decadenza dalle agevolazioni prima casa”, introdotta dalla L. n. 549 del 28 dicembre 1995, la quale ha aggiunto il comma 4 alla nota II bis dell’art. 1, prevedendo  i casi in cui le agevolazioni si possono revocare.

1.1 LE CAUSE
Le cause che determinano la decadenza dalle agevolazioni prima casa si possono distinguere in due categorie, in base alla natura soggettiva e oggettiva delle condizioni richieste dalla norma per il riconoscimento delle agevolazioni stesse; da tale distinzione ne discende un’altra che riguarda il momento in cui si hanno o maturano i requisiti previsti e a seconda di ciò muta il decorso del termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate può esercitare i suoi poteri di accertamento.
In primo luogo si decade dall’agevolazione per aver acquistato una casa che in seguito ad accertamenti tecnici presenta le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per aver reso dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto, relativamente alla residenza, alla non titolarità di diritti reali su altri immobili nel territorio del comune in cui si trova quello acquistato e al non aver mai richiesto prima l’agevolazione in discorso. Le ultime due condizioni devono ricorrere al momento dell’acquisto e sono immediatamente verificabili: pertanto dal momento della registrazione dell’atto decorre il termine per richiedere la differenza di imposta e la sanzione ((A proposito di mendacità della dichiarazione di non possedere quote di diritti reali su altri immobili siti nel comune, si segnala un’interessante sentenza della Corte di Cassazione, (sentenza n. 10984 del 14 maggio 2007) la quale afferma che costituisce elemento ostativo alla fruizione delle agevolazioni solo la titolarità esclusiva o la comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune  in cui è situato l’immobile da acquistare; pertanto si può asserire con certezza che la comunione di quote con soggetti diversi dal coniuge non impedisce di beneficiare delle agevolazioni e non determina la decadenza per mendacità della dichiarazione di cui alla lettera b) della nota II bis. La Suprema Corte spiega che il diritto di abitazione è legato ai bisogni abitativi del suo titolare o della sua famiglia ed è incompatibile con la contitolarità, salvo che con la comunione con  il coniuge).
(Continua…)