Tutti i contratti di mutuo, sottoscritti fino al 2 febbraio 2007, per l’acquisto e la ristrutturazione della casa, prevedono l’obbligo per il mutuatario di pagare un compenso alla banca mutuante nel caso decidesse di estinguere anticipatamente il finanziamento.

Le penali, nel tempo, sono state fissate per importi molto differenti: in alcuni periodi sono arrivate anche al 30% del capitale (cosiddetta penale finanziaria), e generalmente sono state comprese tra il 5% e l’1-3% degli ultimi anni.

Il Decreto 7/07 ha previsto la cancellazione della penale di estinzione anticipata per tutti i mutui prima casa sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007.

Con la legge 40/07, è stato previsto che non possono essere applicate penali neanche agli altri mutui siglati dopo il 3 aprile 2007.

Per i mutui accesi prima delle due date le penali esistenti dovevano essere ricondotte ad equità attraverso un accordo tra l’Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori riconosciute ai sensi del Codice del consumo.

In sintesi l’accordo raggiunto tra Abi e consumatori prevede:

* Per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001: siano essi a tasso fisso, variabile o misto, la nuova penalità massima non può superare lo 0,50%. Se il mutuo è prossimo alla scadenza le penali si riducono fino ad azzerarsi. Nel terz’ultimo anno si paga lo 0,20% e negli ultimi due anni l’estinzione è gratuita. E’ stata decisa inoltre una clausola di salvaguardia che prevede, per quei mutui la cui penale è già oggi al di sotto dello 0,050%, una riduzione dello 0,20% nel caso di tasso fisso e un azzeramento nel caso di tasso variabile.
* Per i mutui stipulati dopo il 1° gennaio 2001: per i mutui a tasso variabile e quelli a tasso misto vengono applicate penali pari allo 0,50%, che scendono allo 0,20% nel terzultimo anno per azzerarsi negli ultimi due anni. Anche a questi finanziamenti viene applicata la clausola di salvaguardia. Per i mutui a tasso fisso la penalità viene ridotta all’1,90%, se l’estinzione anticipata avviene nella prima metà del mutuo, e all’1,50% nella seconda metà. Inoltre anche per questi nel terz’ultimo anno la penalità scende allo 0,20% ed è a costo zero per gli ultimi due anni. Per i soli mutui a tasso fisso accesi dopo il 2000 con una penale pari o superiore all’1,25% la clausola di salvaguardia è dello 0,25%. Per i mutui con penale inferiore all’1,25% la clausola di salvaguardia è dello 0,15% come per tutti i mutui a tasso variabile. Per essere più espliciti: nel caso in cui il contratto di mutuo fosse già all’1,90% viene applicata comunque una riduzione dello 0,25%. Pertanto la penale sarà dell’1,65%.

I benefici devono essere applicati automaticamente e senza alcun costo, neppure di comunicazione, senza cioè che il consumatore ne debba fare esplicita richiesta.

Il protocollo prevede che nel caso di penali, compensi o commissioni aggiuntive, in ogni caso collegate all’estinzione anticipata del mutuo siano comunque applicati gli stessi principi e riconosce la specificità della provincia autonoma di Bolzano.

E’ bene ricordare che la banca erogante può rescindere il contratto per il ritardato pagamento delle rate, se ciò si sia verificato almeno sette volte anche non consecutive.

Altresì, in caso di rate non pagate (anche una), la banca può segnalare il mutuatario quale “cattivo pagatore” e avviare gli atti giudiziali (precetto) per recuperare il credito.

Più volte si è parlato delle spese legate al mutuo e per la loro importanza nell’economia di ogni decisione è opportuno, riepilogare tutti gli oneri cui vanno incontro i mutuatari.

Un calcolo preciso è impossibile, considerato che non esistono dei costi fissi, ma operando su dati medi si possono prevedere:

* Spese di istruttoria, necessarie per dare corso alla p r a t i c a: possono essere fisse o variabili. Le spese fisse hanno limiti inferiori uguali a zero, per mutui di importo limitato, e superiori pari a 1.000 (mille) euro. Quelle variabili sono comprese tra lo 0,10 e lo 0,50% dell’importo mutuato, con punte massime dell’1 per cento.
* Spese per la sottoscrizione del contratto: 14,82 euro a favore dell’Erario.
* Spese di perizia: eseguita dalla banca per stimare il valore dell’abitazione per il quale è richiesto il mutuo. Il costo è compreso tra 100 e 500 euro.

Alcune banche non fanno pagare la perizia, altre consentono al mutuatario di rivolgersi a periti di propria fiducia o accettano l’autocertificazione. La valutazione peritale è la base per calcolare l’ammontare mutuabile.

* Spese notarili: per la parcella del notaio, il cui tariffario prevede una certa proporzionalità al valore dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile, di norma il 2 – 2,50% del valore del mutuo.
* Spese per marche da bollo, trascrizione, volture catastali, tassa archivio notarile: di norma sono corrisposte al notaio che provvede a tutte le incombenze. Tali spese variano da 2.000 a 4.000 euro per un mutuo di importo medio.
* Imposta sostitutiva: pari allo 0,25% del valore dichiarato dell’immobile (adibito a prima casa), nel caso di mutuo concesso da una banca; sul valore dell’ipoteca, nel caso di mutuo erogato da società finanziarie specializzate. L’imposta sale al 2% se si acquista una seconda casa.
* Spese di incasso delle singole rate di ammortamento: comprese tra 1 e 5 euro a rata.
* Spese di tenuta conto corrente: per scelta del mutuatario o per richiesta della banca. Il mutuo può essere legato all’apertura di un conto corrente bancario. I costi del conto corrente, utilizzato anche per la normale operatività, sono mediamente compresi tra 170 e 500 euro annui.
* Spese assicurative: per l’accensione di una polizza rischio incendio sull’immobile dato in garanzia. Possono essere una tantum o suddivise su ogni singola rata. L’ammontare non è inferiore a 1.000 euro.

Il tasso fisso è, in genere, consigliabile quando:

- si vuole conoscere sin dalla stipula gli importi delle rate, che rimarranno costanti per tutta la durata del mutuo;

- si vuole conoscere l’ammontare complessivo del debito contratto;

- si può contare su un reddito costante;

- si prevede un’inflazione in crescita.

Il tasso variabile è consigliabile:

- a chi è più propenso ad accollarsi, oltre all’ammontare complessivo del mutuo, anche il rischio di un possibile aumento a fronte di un’altrettanto possibile diminuzione;

- a chi ha un reddito medio-altro;

- quando si prevede un calo dell’inflazione.

Il tasso misto è consigliabile:

- a chi sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza;

- a chi preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;

- a chi è abbastanza esperto da poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

Quando si acquista un immobile, l’acquirente deve pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali o l’IVA. Il regime impositivo da applicarsi varia in base alla natura dell’immobile e alla natura del soggetto acquirente.

Qui di seguito è riportata la tabella delle percentuali per il calcolo del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà.

(le percentuali sopra riportate variano in base all’età dell’usufruttuario)

Qui di seguito è riportata la classificazione delle principali unità immobiliari urbane. Ad ogni categoria catastale corrisponde una determinata tipologia di immobile.

In base alla categoria catastale, si individua il coefficiente per il quale va moltiplicata la rendita catastale, allo scopo di calcolarne il valore catastale complessivo. Tutte le categorie corrispondenti alle abitazioni sono da moltiplicarsi per 115,50, come prima casa. Le categorie C/1 si moltiplicano per 42,84. Le categorie A/10 e D si moltiplicano per 63. Per le altre e le abitazioni come seconda casa per 126.