1.    INTRODUZIONE
La nota II bis all’art. 1 della tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con il d.p.r. n. 131 del 26 aprile 1986, riconosce, a fronte di determinati requisiti, la possibilità di richiedere, per l’acquisto di un bene immobile, le cosiddette agevolazioni “prima casa”.
Tale trattamento di favore è stato introdotto per la prima volta nel 1982 con l’art. 1 della L. n. 168, probabilmente, allo scopo di incentivare i cittadini nell’acquisizione dell’abitazione; dopo vari rimaneggiamenti normativi si è giunti alla formulazione attuale secondo la quale gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969) e gli atti traslativi della nuda proprietà, di usufrutto, uso e abitazione sono assoggettabili alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta o all’IVA agevolata, sempreché gli acquirenti siano nelle seguenti condizioni:
- risiedano o  intendano trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato;
- non siano titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- non siano titolari, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata richiedendo le agevolazioni di cui all’art. 1 della tariffa prima allegata al Testo Unico imposta di registro.
I requisiti di cui sopra spettano, per l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intenda trasferirla. Si considerano pertinenze, le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, atte a “servire” l’alloggio che contemporaneamente si acquista o che si è precedentemente acquisito.
In questa sede ci occupiamo della cosiddetta “decadenza dalle agevolazioni prima casa”, introdotta dalla L. n. 549 del 28 dicembre 1995, la quale ha aggiunto il comma 4 alla nota II bis dell’art. 1, prevedendo  i casi in cui le agevolazioni si possono revocare.

1.1 LE CAUSE
Le cause che determinano la decadenza dalle agevolazioni prima casa si possono distinguere in due categorie, in base alla natura soggettiva e oggettiva delle condizioni richieste dalla norma per il riconoscimento delle agevolazioni stesse; da tale distinzione ne discende un’altra che riguarda il momento in cui si hanno o maturano i requisiti previsti e a seconda di ciò muta il decorso del termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate può esercitare i suoi poteri di accertamento.
In primo luogo si decade dall’agevolazione per aver acquistato una casa che in seguito ad accertamenti tecnici presenta le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per aver reso dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto, relativamente alla residenza, alla non titolarità di diritti reali su altri immobili nel territorio del comune in cui si trova quello acquistato e al non aver mai richiesto prima l’agevolazione in discorso. Le ultime due condizioni devono ricorrere al momento dell’acquisto e sono immediatamente verificabili: pertanto dal momento della registrazione dell’atto decorre il termine per richiedere la differenza di imposta e la sanzione ((A proposito di mendacità della dichiarazione di non possedere quote di diritti reali su altri immobili siti nel comune, si segnala un’interessante sentenza della Corte di Cassazione, (sentenza n. 10984 del 14 maggio 2007) la quale afferma che costituisce elemento ostativo alla fruizione delle agevolazioni solo la titolarità esclusiva o la comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune  in cui è situato l’immobile da acquistare; pertanto si può asserire con certezza che la comunione di quote con soggetti diversi dal coniuge non impedisce di beneficiare delle agevolazioni e non determina la decadenza per mendacità della dichiarazione di cui alla lettera b) della nota II bis. La Suprema Corte spiega che il diritto di abitazione è legato ai bisogni abitativi del suo titolare o della sua famiglia ed è incompatibile con la contitolarità, salvo che con la comunione con  il coniuge).
(more…)