Sarà  l’aria di crisi che rende più indulgenti, certo è che con la circolare 31/E del 7 giugno l’Agenzia delle Entrate ha adottato, in materia di normativa per l’acquisto agevolato della prima casa, una serie di interpretazioni favorevoli ai contribuenti. In particolare essa stabilisce che a) Quando viene comprato un box di pertinenza si può applicare la tariffa agevolata del 3% anche se l’immobile che viene acquistato è stato comprato senza agevolazioni, anteriormente al 1982. Fino ad oggi, invece, l’agevolazione veniva riconosciuta per l’autorimessa soltanto se anche il primo acquisto era stato effettuato con le agevolazioni ( e quindi mai se si trattava di acquisto anteriore al 1982, quando la normativa per l’acquisto della prima casa non era ancora stata introdotta). In linea con questa decisione, è riconosciuto l’acquisto agevolato pure per il box che venga abbinato a un fabbricato abitativo che all’epoca dell’acquisto era allo stato rustico. Questi immobili, sino al 1994, erano esclusi dall’agevolazione; 2) quando si compra un immobile destinato ad essere accorpato alla casa di abitazione, si può godere dell’agevolazione fiscale anche se il primo immobile, quello già posseduto, non era stato comprato con le agevolazioni (per esempio perché all’epoca del primo atto l’acquirente aveva altre case di proprietà). Si ricorda che sino ad oggi l’amministrazione riconosceva le agevolazioni solo se anche il primo alloggio era stato comprato con l’aliquota ridotta. In ogni caso si rammenta che il nuovo bene, risultante dall’accorpamento, non deve rivestire le caratteristiche di bene di lusso; c) il cittadino che, prima dei cinque anni dall’acquisto, vende in Italia l’immobile che ha comprato con le agevolazioni, può evitare la decadenza dalle agevolazioni anche ricomprando all’estero, se lì stabilisce la sua residenza e sempre che sussistano, tra gli stati, strumenti di cooperazione amministrativa per procedere alle relative verifiche. d) Infine la novità più significativa: immaginiamo che l’acquirente agevolato venda la sua abitazione prima che siano trascorsi cinque anni dall’atto notarile. E’ noto che la legge stabilisce la decadenza dalle agevolazioni godute al momento dell’acquisto, a meno che egli non ricompri una nuova casa nel termine di un anno. Ma cosa succede se, dopo avere comprato la prima casa, e durante la titolarità su questa, il soggetto ne compra un’altra come seconda? Ipotizziamo che la casa A, comprata come prima, nel 2007 sia a Torino. Che nel 2008 il signor X compri la casa B sempre nella stessa città, e che nel 2009 venda la casa A. Se la nuova casa C, che dovrebbe rimpiazzare la casa A, si trova pure a Torino il problema nascerebbe perché la legge per l’acquisto della prima casa richiede che chi compra come prima casa non abbia altre abitazioni nello stesso comune. Ma ecco l’interpretazione favorevole dell’Agenzia delle Entrate: una cosa è la legge per acquistare la prima casa, un’altra è la normativa per evitare la decadenza dalle agevolazioni. Quest’ultima non richiede espressamente che il contribuente possegga gli stessi requisiti che gli erano stati necessari per acquistare con l’agevolazione. Quindi, nell’esempio che abbiamo visto, ricomprare la casa C basterà in ogni caso a non decadere dall’imposta ridotta di cui si era beneficiato all’atto di acquistare la casa A. Ultima precisazione: tutto questo non vale relativamente al credito d’imposta. Infatti, in condizioni normali, il nostro signor X, nel momento in cui compra l’immobile C, potrebbe detrarre dall’imposta quanto aveva già pagato allo stato in occasione dell’acquisto di A. Senonchè, la fruibilità del credito d’imposta è subordinata al ricorrere degli stessi requisiti per l’acquisto agevolato, e quindi anche il non essere proprietari di una casa nello stesso comune. Quindi il fatto che il signor X abbia acquistato la casa B non lo danneggia nel salvarsi dalla decadenza ma lo taglia fuori dal credito d’imposta.

1.    INTRODUZIONE
La nota II bis all’art. 1 della tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con il d.p.r. n. 131 del 26 aprile 1986, riconosce, a fronte di determinati requisiti, la possibilità di richiedere, per l’acquisto di un bene immobile, le cosiddette agevolazioni “prima casa”.
Tale trattamento di favore è stato introdotto per la prima volta nel 1982 con l’art. 1 della L. n. 168, probabilmente, allo scopo di incentivare i cittadini nell’acquisizione dell’abitazione; dopo vari rimaneggiamenti normativi si è giunti alla formulazione attuale secondo la quale gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969) e gli atti traslativi della nuda proprietà, di usufrutto, uso e abitazione sono assoggettabili alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta o all’IVA agevolata, sempreché gli acquirenti siano nelle seguenti condizioni:
- risiedano o  intendano trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato;
- non siano titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- non siano titolari, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata richiedendo le agevolazioni di cui all’art. 1 della tariffa prima allegata al Testo Unico imposta di registro.
I requisiti di cui sopra spettano, per l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intenda trasferirla. Si considerano pertinenze, le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, atte a “servire” l’alloggio che contemporaneamente si acquista o che si è precedentemente acquisito.
In questa sede ci occupiamo della cosiddetta “decadenza dalle agevolazioni prima casa”, introdotta dalla L. n. 549 del 28 dicembre 1995, la quale ha aggiunto il comma 4 alla nota II bis dell’art. 1, prevedendo  i casi in cui le agevolazioni si possono revocare.

1.1 LE CAUSE
Le cause che determinano la decadenza dalle agevolazioni prima casa si possono distinguere in due categorie, in base alla natura soggettiva e oggettiva delle condizioni richieste dalla norma per il riconoscimento delle agevolazioni stesse; da tale distinzione ne discende un’altra che riguarda il momento in cui si hanno o maturano i requisiti previsti e a seconda di ciò muta il decorso del termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate può esercitare i suoi poteri di accertamento.
In primo luogo si decade dall’agevolazione per aver acquistato una casa che in seguito ad accertamenti tecnici presenta le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per aver reso dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto, relativamente alla residenza, alla non titolarità di diritti reali su altri immobili nel territorio del comune in cui si trova quello acquistato e al non aver mai richiesto prima l’agevolazione in discorso. Le ultime due condizioni devono ricorrere al momento dell’acquisto e sono immediatamente verificabili: pertanto dal momento della registrazione dell’atto decorre il termine per richiedere la differenza di imposta e la sanzione ((A proposito di mendacità della dichiarazione di non possedere quote di diritti reali su altri immobili siti nel comune, si segnala un’interessante sentenza della Corte di Cassazione, (sentenza n. 10984 del 14 maggio 2007) la quale afferma che costituisce elemento ostativo alla fruizione delle agevolazioni solo la titolarità esclusiva o la comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune  in cui è situato l’immobile da acquistare; pertanto si può asserire con certezza che la comunione di quote con soggetti diversi dal coniuge non impedisce di beneficiare delle agevolazioni e non determina la decadenza per mendacità della dichiarazione di cui alla lettera b) della nota II bis. La Suprema Corte spiega che il diritto di abitazione è legato ai bisogni abitativi del suo titolare o della sua famiglia ed è incompatibile con la contitolarità, salvo che con la comunione con  il coniuge).
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